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民宿行业如火如荼，以浙江莫干山为引领，燃遍大江南北。《亲爱的客栈》《青春旅社》《漂亮的房子》等民宿类综艺节目的走红，更是将民宿业从小众视线引入到大众生活，民宿成为旅游生活中必不可少的体验，旅游目的地的特色民宿一房难求，大有超越星级酒店的趋势。
在浙江莫干山民宿热的带动下，全国的民宿产业纷纷跟进，国内目前已形成了滇西北民宿群、川藏线民宿带、湘黔桂民宿群、海南岛民宿群、浙南闽北民宿群、徽文化圈民宿群、客家文化圈民宿群、京津毗连区民宿群、珠三角毗连区民宿群、长三角毗连区民宿群、浙闽粤海岸民宿带等11 个民宿群带，民宿之火燃遍大江南北。据不完全统计，2012年的民宿从业者尚不足10万，而2016年从业者已增至近90万人。国家信息中心发布的《中国分享经济发展报告2017》显示，2016年我国分享住宿市场交易规模约243亿元。
越来越多的创业者、酒店企业和资本力量盯上这个“香饽饽”，民宿成为资本热逐的对象，从一个小众产业转变为行业大风口。
民宿产业火热的背后，是相关政策环境在逐渐放宽。2015年10月出台的《浙江省旅游条例》，明确鼓励城乡居民利用自有住宅或者其他条件兴办民宿和农家乐，并将其纳入政府机关、企事业单位的会务等采购范围；2015年11月，国务院办公厅发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，提出“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，将这些业态定性为生活性服务业，为非标准住宿经营模式提供了法律支撑；2016年2月，《北京市人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见》中明确，将推广“北京人家”模式，支持城乡居民利用自有住宅依法从事旅游经营活动。
然而，整个民宿市场总量在不断上涨的同时，问题也在不断出现，投诉案例不断增加，民宿行业整体品质出现了良莠不齐现象。
北京旅游委相关负责人说，由于进入门槛低，现在市场上民宿的同质化比较严重。“数量多了就是在重复模仿，造成资源浪费，也会涉及水资源、环境容量、可持续发展以及交通问题等。竞争加大带来的价格下降也势必导致服务质量下降。” 中国旅游研究院院长戴斌认为，设计层面的不足是制约民宿发展的重要方面。他指出，一幢民宿最吸引人的地方，一定是激发了游客对当地文化生活方式的好奇，精致民宿和精品民宿是有区别的。精品民宿将“在地元素”做到极致，而目前国内缺乏真正有文化、有内容的精彩设计。而民宿的未来营销模式要变化，产品要有特色，要创造口碑，要分众化经营，要做到产品差异化。
2017年8月，《旅游民宿基本要求与评价》发布，非标准化住宿行业迎来了统一规范。《旅游民宿基本要求与评价》适用于正式营业的小型旅游住宿设施，包括但不限于客栈、庄园、宅院、驿站、山庄等。规定了旅游民宿的定义、评价原则、基本要求、管理规范和等级划分条件。明确旅游民宿是指利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。专家发表言论，民宿并不是一个非营利性的情怀作品，国家俨然已经将其当做一种可以撬动地方经济发展的特色产业门类，这就对于民宿在不同商业场景中的应用提出了更高要求。民宿行业标准发布，民宿稂莠不齐的局面或许将得到改善，竞争激烈的民宿面临着严峻的行业洗牌。
在众多民宿乡居的热潮中，不管是因为情怀还是因为政策或是周边大环境影响而选择做民宿，都应注意做好充分的市场调查，对民宿项目进行估值评定，从而判断投资风险与获益水平，以充分的准备进入竞争激烈的民宿市场。
然而民宿的模式已经兴起，但我们更多地只是看到生搬硬套比比皆是的复制，真正有灵魂、有特色的民宿屈指可数。
民宿是升级版的农家乐，俗称“美宿”，民宿产品拥有无形性、异质性、小规模性和季节性等特点。为此，在开发和经营民宿时，经营者要注重打造具有一定特色、舒适温馨的停留空间，认真用心并善于整合利用丰富的体验资源。引入“美学”概念，或朴素或雅致，创造优美情境。选定目标市场，强化体验，赢取良好口碑；注重绿色概念，控制商业气息，建设临时避风港。
发展个性化的民宿，要求民宿从业者积极挖掘当地的自然人文资源，通过特色设计，形成个性鲜明的主题民宿，并由这种个性与差异获得自身竞争力，保障民宿产品的自身特点；对民宿产品和服务不断探索和创新，例如开发艺术品制作活动，包括陶艺、雕刻、绘画、趣味种植等，游客可亲手创造艺术作品，体验乡村艺术文化，增强民宿旅游者感知等。
民宿乡居的核心竞争力是人。民宿乡居为客户提供的是非标准产品，如果能让客户为你的产品叫好的，就是内涵和氛围，而这样的氛围是运营团队和周围的农户造就出来的，可以是院子中一只懒洋洋的带花斑点狗，可以是做得一手好菜的老板娘，也可以是弹得一手好吉他的男主人。这些人文在民宿中才会增加其独有的情怀。
理想与现实在民宿乡居的规划和运营中的影响还是非常大的。起初的民宿乡居的投资运营者，多数是建筑及景观等设计师，酒店行业从业者，和北上广深的企业白领转型为多。情怀和理想在这群人身上主导了后续的规划设计，也影响着建造后的经营管理。但是，不得不现实的说，在这一类的民宿乡居后续运营中，在经营压力不大竞争条件不激烈的时候，生存的还好，市场环境和运营压力稍微大点，就会出现管理的无力和运营的疲惫，这就是丽江和大理等地民宿乡居的开始和现在。
陷阱1 政策吸引很诱人?
乡村旅游已经成为各地政府争先开发的新产业,不管当地适合做什么,民宿都成为许多地方政府首选引进项目。
但并不是所有地方都适合做民宿的。如果仅仅冲着政策支持去做民宿,而没有自己的运营想法很难持续经营。正确的乡村旅游开发流程应该是:投资人先设定好产业发展计划,然后与政府沟通,后者进行相关基础配套和政策扶持上的工作。
如果缺乏生活阅历的积累、缺乏文艺气质的熏陶,投入再多,所开的依旧只是装修豪华的乡村星级酒店。
陷阱2 民宿不用办手续?
目前,在国内经营民宿,卫生是需要许可的,而且比农家乐严的多；消防还是必不可少的。此外,门口的道路,需要与当地村民协商。而与农民的房屋出租合同,需要谨慎对待。
陷阱3 规模要大?
15间内为宜。临安有间农庄原来只有15个房间,餐饮是赢利大头,经常有旅游团去用餐。随后,农庄老板扩大经营面积,建设新房将客房扩大100间,且装修更高级。
结果是:常年平均入住率只有20%。需求量维持在15间左右。由于投入与产出不成比例,生意反而没以前好了。
陷阱4 搞民宿很赚钱?
乡村旅游资源占全国旅游资源70%,旅游人数却只占国内旅游总人数的30%,其中消费额还不到国内旅游消费总额的20%。所以民宿看着很美,其实想赚到钱并不容易。
民宿产业有很明显的时间节点,其重要的消费时间段是在周末。按一年有52个周末计算,剔除极端恶劣天气,剩下的时间并不多。“在浙江杭州地区,真正能实现盈利的民宿不超过2成。”
陷阱5 建微信群就有粉丝来消费?
微信确实已经成为民宿拓展市场的新渠道,而且民宿通过自媒体营销也是非常好的渠道。但一家民宿是否有特色,就看能否让客人举起手中的相机。
要让粉丝聚起来,民宿一定要有特色,至少要有足够让客人拍照放到朋友圈炫耀的特色。
陷阱6 民宿就要走高端路线?
浙江莫干山区域为代表的高端民宿已经成为整个乡村旅游业的标杆。但莫干山模式并不可复制,走高端路线的背后,是其拥有独特的地理位置优势和人文环境特色。
至于民宿的定位与价格策略,与区域特点、受众市场的定位息息相关。有民宿业主,在一个农家乐集中的村子里开了一家高端民宿,每晚价格1200元,但是由于生意不景气,一度下跌至200元。
陷阱7 民宿个性化要强?
民宿的外观可以很土、很贴近原生态,很有个性化,但走进房间一定要舒适。房间内的基本物品功能布置应做到标准化。如联众集团在经营民宿时,坚持一个原则:“一切和身体紧密接触的物品一定要用最好的。”如床垫、床上用品、沙发等。
