近年来，城镇化迅速推进，越来越多的人开始向往淳朴自然的乡村田园风光。田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体，以空间创新带动产业优化、链条延伸，不仅有助于推动乡村地区产业发展、村民致富，同时也有利于实现旅游产品的升级换代，满足人们日益增长的优质旅游产品需求。2019年是乡村振兴的关键之年，作为乡村振兴的重要载体，田园综合体建设在乡村发展中发挥着越来越重要的作用。

与现在主流的产业园区和特色小镇不同，“田园综合体”突出的特征是农业，而不是纯旅游业，但是要具备观赏和休闲旅游的功能、有文化价值。是以乡村为发展平台，以农业为基础，以农民为参与主体，以观光休闲功能为主题，集农业生产、农民就业、休闲文旅、商业服务、田园社区为一体的乡村开发策略。“田园综合体”并不是传统意义的乡村建设，也不是单纯的休闲农业园区建设，其核心是农民，农民和合作社必须是参与建设和受益的主体。因此，发展田园综合体，要充分统筹钱、地、人三方面的关系，合理利用土地，使农民获得实在的利益。

田园综合体项目在开发时，普遍面临第一个难题：如何拿地？相比特色小镇可采用招标或划拨的取地方式，田园综合体只能从村民（村集体）手中获取土地，这就涉及农村土地的流转问题。

目前很多田园综合体建设缺少建设用地，但另一方面大量“空心村”内有大量闲置的宅基地和公用建筑；

振兴乡村，土地是一个必不可少的要素，如何激活土地，把闲置的土地合理利用起来，是推动乡村产融结合促进农民增收的关键。盘活农村闲置土地，主要针对这三类可利用地，即耕地、集体建设用地及四荒地。

农民自有住宅、闲置宅基地

农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

农村集体建设用地

指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地，主要包括：乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。 

四荒地

2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。

主要包括：依法归我国农民集体使用的“四荒地”，农民集体经济组织所有的“四荒地”。

具体指：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

使用期限：“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

城乡建设用地增减挂钩

指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。

转换方式，具体政策通过制定相应的法规来规范。如：

数量上——异地垦地与当地占地面积之比，可根据不同情况，分别为3倍、4倍、5倍。

质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量

异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究，比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。

其他方式

《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出，对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。

1、坚守耕地红线，全面划定永久基本农田；

2、划定农业空间和生态空间保护红线；

3、落实最严格的水资源管理制度，强化水资源管理三条红线刚性约束，实行水资源消耗总量和强度双控行动。

未来的乡村价值需要重估，其价值会有一个复合型、综合型的提升。乡村已不再是单一的农业生产载体，它还要解决美丽乡村的生态宜居问题，为城市人和周边人群的休闲度假、养身康体等一系列的高潜力价值需求提供载体。这也促推更多的社会资本“上山下乡”，发力田园综合体建设。

田园综合体的业态模式为“农业+文旅+地产”，完善的田园综合体是一个包含农林牧渔、加工、餐饮、旅游等行业，以农村用地为载体，以功能复合化、开发园区化、主体多元化为特征，融合“三生”功能的新型“三农”复合载体 。

社会资本进入，为乡村形态改变提供了更多可能。企业承接农业，可以避免实力弱小的农户的短期导向行为，可以做中长期产业规划，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是发展现代农业，形成当地社会的基础性产业。

田园综合体投资的基本逻辑在于首先打好基础，企业承接农业，避免实力弱小的农户的短期导向行为，做中长期产业规划，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是发展现代农业，形成当地社会的基础性产业；在夯实基础的情况下，找准驱动力，规划打造新兴驱动性产业——综合旅游业，促进社会经济发展；在基础产业和新兴驱动性产业起来后，当地的社会经济活动就会发生大的改变，该地区就可以开展人居环境建设，为原住民、新住民、游客这三类人群营造新型乡村、小镇，形成社区群，最终形成的是一个新的社会、新的社区。

政策性资金运用

田园综合体在投资建设中可以申请政策性补贴及政策性贷款，主要包括国家专项建设基金、政策性银行贷款、旅游政策性补贴，此类资金成本很低，是理想的建设资金来源，但是要注意申报需要满足一定的条件，相关部门要积极做好申报准备。

PPP融资模式

PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在田园综合体建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。

产业基金

田园综合体在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，包括政府背景产业基金、VC/PE机构背景型产业基金、产业背景产业基金。根据产业基金的背景，可以产生不同的产业促进效果，田园综合体应根据实际情况及发展需求选择合作的产业基金。

融资租赁

田园综合体项目开发的实际运作中，项目建设方可通过管网、机器设备等的租赁，解决项目建设初期的资金问题。除了这些设施、设备的常规租赁对象，田园综合体内的酒店、民宿的建设也可以采用融资租赁的方式。

银行/信托贷款

银行贷款是田园综合体内项目的传统资金来源，主要以田园综合体内的资产作抵押，用于基础设施建设、经营性项目建设等方面。主要为（项目）固定资产贷款。除了银行贷款，还可以利用信托贷款，信托的抵押物更加灵活多元，限制更少，放款的速度比银行更快，企业在报表上的处理方式更灵活。

供应链金融

供应链融资是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。在田园综合体融资中，可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。

农民是农民合作社的主体，是田园综合体农民合作社的主要执行人与主要受益人。农民一方面通过村集体参与农民合作社的经营管理与收益分配;一方面参与生产，在农业、手工业、旅游业等方面创造财富;另一方面自觉维护农民合作社的健康发展。

田园综合体有赖于多方主体的共同参与，但田园综合体最终还是农民自己的发展平台，田园综合体农民合作社也是农民为主体的合作组织，因此需要由农民为主进行管理。而农民参与管理的途径是村集体进行决议，与此同时开发企业与政府又需要对合作社管理进行指导，由此形成农民为主，多方合作的管理模式。当下的很多田园综合体，要么流转农民土地，让农民到项目上种地或者当服务员；要么承租农民宅基地，以求突破建设用地……

这种“农民参与”，与其说是参与，不如说是解决用工、用地问题的权宜之计。

短期看，农民似乎获得了比小农耕种略强的收入，但这种完全资本化、市场化、商品化改造的模式，让资本在瓜分乡村资源、享受乡村改革红利的同时，也让乡村贫富差距拉大，更加剧了乡村组织模式和秩序的破坏。距离我们消除城乡二元结构、实现共同富裕的目标更是渐行渐远。

真正的农民参与，应该是让农民成为田园综合体共建共享模式中的一个组成单元，让农民承担其中一个功能模块，以此实现产业的增值收益。而不是只其作为剩余劳动力利用，更不是作为流转土地和宅基地的一种补偿。

注：素材来源网络。